AL2R vous informe :

Dans le cadre de la loi SRU du 13 décembre 2000, GECINA a décidé de mettre en place un plan de concertation locative qui favorise la consultation pour avis des associations représentatives des immeubles possédés par elle (essentiellement en région parisienne).

Après une première réunion le 17 juin dernier, au cours de laquelle 14 associations étaient présentes ou représentées, plusieurs discussions ont eu lieu pour mettre au point le document proposé à la signature.

Cette nouvelle structure prévoit la création d’un Conseil de Concertation  Locative, organe de concertation et de discussion qui n’est pas habilité pour prendre des décisions ; rassemblant les représentants du bailleur (président) et des associations signataires, il se réunit deux fois par an pour discuter de l’ordre du jour préparé.

Le Conseil de Concertation a vocation à se concerter sur les différents aspects de la gestion commune des immeubles (entretien, maintenance, qualité des services,..), des projets d’amélioration ou de construction-démolition (travaux d’économies de charges, gros travaux de réhabilitation, grosses réparations,..), des mesures touchant les conditions d’habitat et le cadre de vie.

AL2R a décidé de participer à cette démarche et a signé le plan le 21 octobre dernier. Il est mis en place pour deux ans (sous réserve de l’approbation par le conseil d’administration de GECINA).

ANALYSE DES CHARGES 2009 par AL2R

GECINA vient d’envoyer le décompte des charges locatives 2009 aux locataires ; l’apurement sera réalisé avec les quittances de novembre 2010.

Après le retard accumulé ces dernières années, le bailleur est maintenant en mesure d’assurer le calcul des charges d’une année sur l’autre.

L’association AL2R a analysé les résultats de  2009, comme elle le fait depuis 2003.

Le contrôle des factures et l’étude des charges ne fait pas apparaître d’anomalies au plan comptable, les quelques erreurs relevées ayant été corrigées ; cependant certaines évolutions économiques restent inexpliquées.

Il est rappelé que la majorité des charges locatives est répartie entre les locataires selon les tantièmes affectés à chaque appartement, seule la consommation d’eau chaude sanitaire est calculée selon la consommation individuelle indiquée maintenant avec les références des compteurs. La définition des catégories citées ci-après est légèrement différente de celle indiquée sur les relevés pour permettre une meilleure cohérence et une comparaison entre les deux résidences des Cèdres et des Etangs dont les comptes sont tenus séparément.

Pour les Etangs,

les charges générales (avant répartition de l’eau chaude sanitaire) s’élèvent à 479 K€ en baisse de 1 % par rapport à 2008.Les postes les plus importants sont l’énergie (32,6 % du total), le gardiennage et nettoyage (21,8 %), l’entretien général (14,7 %) et l’eau (16,7%). Les augmentations les plus importantes concernent l’électricité (+36 %) , les espaces verts (+4,7 %), les frais de personnel (+21,8 %) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (+7,2 %); elles sont plus que compensées par la baisse de l’eau (-3,7 %), de l’énergie (-9,3 %), des autres contrats et interventions d’entretien(-10,9 %).

Le poste énergie (gaz pour le chauffage et l’eau chaude et eau froide) est suivi avec une attention toute particulière par l’association; son évolution est maintenant plus facile à suivre que par le passé depuis la mise en place d’une gestion directe par GECINA en novembre 2007 ; on constate en 2009 une baisse globale du combustible de 7% (changement de contrat) et de l’eau de 8,2 % (baisse de la production d’eau chaude de 10,8 %, baisse de la consommation d’eau froide sanitaire de 11,7 %, hausse du prix de l’eau de 3,5 %) ; il en résulte une augmentation du chauffage de 2,8 % pour une augmentation de la rigueur de l’hiver de 2,6 %.

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,67 €/m³ (+3,5 %), celui de l’eau chaude de 7,65 €/m³

(-14,7 %) ; il est précisé que la baisse du prix de l’eau chaude est partiellement due au changement de coefficient appliqué pour le calcul de la thermie nécessaire.

L’augmentation de l’électricité reste inexpliquée, si ce n’est l’impact des travaux réalisés en 2009 dont la consommation spécifique ne semble pas avoir été isolée et déduite ; AL2R poursuit ses investigations.

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 27,08 €/m² (+1,4 %).

Pour les Cèdres,

les charges générales  avant répartition de l’eau chaude s’élèvent à 1 198 K€ (y compris les bureaux et commerces pour 14 K€) en baisse de 12,4 %. Les postes les plus importants sont l’énergie (22,9 % du total), le personnel (26,7 %), l’eau (18,5 % et l’entretien (16,6 %). Les augmentations les plus importantes concernent l’électricité (+8,3 %), les taxes (+7,2 %), les espaces verts (+4,1 %) ; elles sont plus que compensées par l’énergie (-35,4 %), l’eau (-13,8 %), les autres contrats et interventions d’entretien (-10,7 %).

L’évolution favorable la plus remarquable est celle de l’énergie dont le coût a été réduit avec le changement de contrat : GECINA a opté, comme pour les Etangs, pour une gestion directe du chauffage ; le coût du gaz a ainsi baissé de 36,3 %. Ce poste énergie (gaz+eau) a été réduit de 33,4 %, tenant compte d’une baisse de la quantité d’eau froide sanitaire de 20,3 %, d’une baisse de la quantité d’eau chaude produite de 8,0%, d’une baisse du chauffage de 45,7 % (pour une augmentation de la rigueur de l’hiver de 3,7 %), d’une hausse du prix de l’eau de 3,5%. Il est à noter cependant que 2009 a été particulièrement favorable car la mise en place du nouveau contrat de gaz a été faite en utilisant un tarif auquel GECINA n’avait pas droit et l’économie ainsi réalisée est estimée à environ 15 %.

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,63 €/m³ (+3,5 %), celui de l’eau chaude de 6,77 €/m³

(-19,9 %).

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 28,72 €/m².

Pour mémoire, les acomptes de charges sont calculés sur la base d’un budget prévisionnel établi par GECINA. Les charges réelles des Etangs sont en baisse de 4,4 %, celles des Cèdres  de 12,9 % par rapport aux acomptes actuels. Il est rappelé que ces écarts ne se retrouveront pas forcément sur les décomptes individuels du fait des variations de consommation d’eu chaude sanitaire.

Les charges locatives devraient maintenant être calculées régulièrement par GECINA d’une année sur l’autre.

Le Président de AL2R.

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L'AL2R (Association des Locataires et Résidents de la Ronce) vous invite à se retrouver

Le Vendredi 28 mai 2010
à partir de 19h00

 Pour la Fête des Voisins  

au lieu dit "le rond de basket", au centre de la Résidence Les Etangs

Venez avec votre panier repas à partager.

Un barbecue sera à votre disposition.

AL2R participera à cet événement en vous offrant les boissons pour petits et grands, et en fournissant gobelets et assiettes.

Au plaisir de vous y rencontrer !

Assemblée Générale du 6 février 2010

L’assemblée générale de l’association s’est tenue le 6 février dernier à la maison des associations à Ville d’Avray.

Elle a réuni 39 cotisants, y compris l’ensemble des administrateurs.

Les sujets à l’ordre du jour portaient sur le rapport moral, le rapport financier, la cotisation 2010, l’élection d’un nouvel administrateur, les travaux 2009-2010, les charges locatives 2008 et le projet GECINA d’éco-quartier.

La cotisation annuelle de 2010 reste inchangée à 15 Eur par famille.

Avec la fin du grand chantier des dernières années (rénovation des halls des Cèdres et des Etangs) et la préparation du projet d’éco-quartier (voir ci-après), la campagne de nouveaux travaux a été limitée en 2009 : poursuite du programme d’élagage des arbres de la résidence, réfections partielles de la voirie, changement de lampadaires aux Cèdres ; certains projets initialement programmés sont reportés (création de locaux motos aux Cèdres, remise en état des peintures extérieures de bâtiment D, réfection du chemin le long du petit étang rue de la Ronce, changements des postes en verre et installation de grooms aux Cèdres, installation de coupoles d’extraction de fumées aux Etangs).

L’analyse des charges 2008 a été réalisée par l’association (travail régulier effectué depuis 1993) en 2009. L’apurement a été adressé aux locataires en février 2010. Des commentaires plus détaillés sont disponibles sur l’article spécifique.

Le projet GECINA d’éco-quartier a également été discuté. Ce programme étalé sur plusieurs années est conçu pour limiter l’empreinte écologique du domaine de la Ronce. Cette démarche ne se limite pas aux économies d’énergie (combustible, eau,..), mais elle inclut éventuellement la possibilité d’extension des constructions (sur les 122000 m² du domaine, 76000 sont construits, ce qui, selon le COS actuel, laisse une disponibilité supplémentaire de 11000 m² SHON (surface hors œuvre nette, soit le total de surface de plancher par étage après déduction de certaines surfaces) et/ou la rénovation de certains espaces (restructuration du centre commercial par exemple).

Dans le cadre de la démarche de consultation un questionnaire a été adressé aux locataires en décembre 2009. GECINA  est actuellement dans un processus d’analyse et de réflexion ; aucune décision n’a encore été prise.

Le conseil d’administration d’AL2R, a décidé de suivre l’évolution de cette démarche et fera part de ses remarques lorsqu’il s’agira d’examiner les décisions prises ; les membres de l’association seront tenus informés.

Après l’examen de l’ordre du jour, une discussion s’est librement engagée entre les participants. Différents problèmes récurrents ont été abordés : manque de places de parking et multiplication des stationnements sauvages souvent dangereux, certains travaux devraient être réalisés sans attendre les conclusions de l’étude éco-quartier car la sécurité est en jeu(chemin du petit étang), le chemin le long de la barrière du bas est trop étroit, certains espaces communs sont allumés en permanence faute de minuterie, les locaux de poubelles sont insalubres (situation d’autant plus gênante que la tendance est à la suppression progressive des vide-ordures), problème permanent d’accessibilité aux handicapés.

La réunion s’est terminée autour d’une collation.

Le Président.

L’analyse des charges 2007  a  été effectuée en 2008 pour conduire à un apurement en février 2009.

Les charges 2007 des Etangs avant répartition de l’eau chaude sont en hausse de 2 % par rapport à 2006. Les postes les plus importants sont l’énergie (30 % du total), le gardiennage et le nettoyage (27,5 % du total), l’entretien général (13,5 %), l’eau (15,9 % comprenant l’eau froide et l’eau chaude hors combustible).

Les charges locatives hors eau chaude sont  en hausse de 1,9 %.

Le poste combustible utilisé pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire  est en baisse significative de 15,5 % suite à l’installation des fenêtres, à un hiver moins rigoureux et à un changement d’exploitant depuis novembre 2007. Pour l’eau chaude, si l’eau froide est facturée sur la base de 3,33 €/m³ (+ 7,4%), le coût moyen de l’eau chaude revient à 9,089 €/m³ (+0,5%), moyenne entre 9,27 €/m³ en exploitation extérieure et 8,19 €/m³ en exploitation directe ; ce coût reste sensiblement supérieur à celui des Cèdres compte tenu des caractéristiques de l’installation (pas de système de récupération).

Les frais de gardiennage et nettoyage (salaires, charges sociales et prestataires) sont en augmentation de 10,9 % par rapport à l’année précédente ; cette augmentation importante est purement comptable (le contrat de prestations pour la sortie des poubelles le dimanche soir avait été surévalué depuis 2005, ce qui a entraîné une prise en charge par GECINA en 2006 de la partie surfacturée en 2005 et 2006) ; sur une base comparable, l’augmentation réelle de ce poste est limitée à 3,6 %.

Les charges d’électricité ont augmenté de 11,1 % (hausse de 27 % pour le chauffage et de 21 % pour l’éclairage ; baisse de 41 % pour les ascenseurs) ; ces variations n’ont pas d’explication

Les charges hors eau chaude représentent 25,74 €/m² (contre 25,25 €/m² en 2006,  26,10 €/m² en 2005 et 24,72 €/m² en 2004).

Les charges 2007 des Cèdres avant répartition de l’eau chaude et avec les commerces sont en hausse de 3,8 % par rapport à 2006. Si l’on exclut les dépenses individuelles de chauffage et les commerces, les charges locatives réparties par tantième sont en hausse de 9,8 %. Si l’on corrige l’impact du calcul de l’eau chaude (voir ci-après), l’augmentation réelle est de 3,3 %.

Les postes les plus importants sont le chauffage (27,7 % du total), le gardiennage et nettoyage (26,1 %), l’entretien (14,8 %) et l’eau (19 %).

Le poste chauffage (qui comprend le chauffage proprement dit ainsi que le réchauffement de l’eau froide) est pratiquement inchangé. Cependant, du fait du changement de méthode de relevé de l’eau chaude (depuis les télé-relevés), la consommation d’eau chaude facturée aux locataires représente celle de 9 mois et demi en 2007 contre 14 mois et demi en 2006 ; la consommation d’énergie des charges générales se trouve donc arithmétiquement sous-évaluée alors qu’elle était sur-évaluée en 2006.

Les dépenses de gardiennage et nettoyage (salaires GECINA et prestataires) ont augmenté de 1,9 %, la baisse de frais du personnel GECINA étant compensée par la hausse des prestataires extérieurs.

Les frais d’électricité (utilisée pour le chauffage, les ascenseurs, l’éclairage) sont pratiquement inchangés. L’analyse par poste est rendue difficile depuis l’installation des VMC. Un audit a été réalisé par GECINA pour évaluer la part des VMC, travail qui n’a pas donné de résultat clair.

Les dépenses d’entretien (hors contrats d’entretien du chauffage et de l’eau) sont en augmentation de 6,4 % en raison d’une part de l’augmentation des ascenseurs (+18,4 %) du fait du changement de définition des prestations, d’autre part de la mise en place systématique de contrats d’entretien pour les barrières et portes de garages.

A titre indicatif, le total net des charges locatives hors eau chaude des Cèdres représente 28,79 €/m² (contre 26,22 €/m² en 2006, 26,33 €/m² en 2005 et 24,41 €/m² en 2004. La comparaison 2006-2007 est biaisée par la distorsion comptable du calcul de l’eau chaude refacturée.

Le Président

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